En general en los condominios*, hay varias funciones que son fáciles de entender por parte de los copropietarios cono son la extracción de basura, iluminación entre otros puesto que son funciones habituales que se realizan. El problema se presenta cuando ocurren fallas de mantención, ya sea de ascensores, bombas de agua, daños en las redes de agua potable o alcantarillado, etc. puesto que muchas veces estas fallas, son espontáneas y en los conjuntos habitacionales, muchas veces la caja que disponen para imponderables es muy escasa. Es una consulta frecuente el reclamo que presentan los usuarios con relación al daño en los colectores de alcantarillados.
*: En Chile, el término condominio efectivamente se refiere a un conjunto de propiedades o unidades inmobiliarias sujetas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 19.537), independiente si son sociales o no.
Imagen que muestra un sector en que hay varios lotes de departamentos cuya copropiedad se encuentra limitada por las manzanas en las que estan inmersos, en este caso serían las manzanas 83, 77,76, 90001 y 74. Los puntos que se observan corresponden a los arranques donde estan la conexión única para cada lote de departamentos con la red pública de agua. Para el caso de la conexión a alcantarillado, también contarían con un punto único para las descargas aun cuando fueren muchos departamentos.
Aquí se puede observar algunos diseños de redes internas en conjuntos habitacionales.
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línea que demarca la responsabilidad de los usuarios y la responsabilidad de la empresa concesionaria.
POr lo general, las redes de alcantarillado públicas tanto de agua potable como alcantarillado, van por vias de uso público como son las calles en el caso de los colectores de alcantarillado y próximos a la vereda en el caso de las redes de agua potable. Para conectar estas redes con los conjuntos habitacionales, en el caso del agua potable, esta conexión se hace mediante un arranque de agua con un medidor general de agua y para el caso del alcantarillado, esto se hace mediante la unión domiciliaria, tubería que llegaría hasta la última cámara de alcantarillado que se encontraría dentro de la manzana correspondiente al conjunto habitacional, la cual excepcionalmente con permiso municipal pudiese ponerse fuera del predio.
Esquema de unión domiciliaria de edificio y su última cámara
De acuerdo a la Ley 21442, el procedimiento para la reparación de una bomba de agua u otro equipo dependerá de si dicho equipo es considerado un bien de dominio común o pertenece a una unidad de dominio exclusivo. Generalmente, una bomba de agua que sirve a varias unidades se considerará un bien de dominio común [3a].
Procedimiento para la reparación de bienes de dominio común:
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Responsabilidad de la administración: El administrador del condominio tiene entre sus funciones cuidar los bienes de dominio común [30(1)] y efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran [30(2)]. Esto incluye la reparación de equipos como bombas de agua que sean de uso común.
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Gastos: Los gastos de reparación de los bienes de dominio común se consideran gastos comunes [4(9)c]. Cada copropietario debe contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio, incluyendo estos gastos, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
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Fondo común de reserva: Para gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos, como podría ser una reparación mayor de una bomba de agua, el condominio debe contar con un fondo común de reserva [4(11), 49]. El comité de administración es el encargado de autorizar la utilización de los recursos de este fondo para tales fines.
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Presupuesto: El administrador debe confeccionar un presupuesto estimativo de las obligaciones económicas del condominio, considerando los gastos comunes ordinarios de mantención o reparación programados. Este presupuesto debe ser aprobado por el comité de administración, y en caso de que contemple materias que lo requieran, por la asamblea de copropietarios. Sin embargo, el cobro mensual se basa en los presupuestos definitivos aprobados y los gastos efectivamente devengados, incluyendo los urgentes y extraordinarios no previstos.
¿Qué pasa si el administrador del condominio les dice que eso lo tienen que arreglar los usuarios afectados?
Si el administrador indica que los usuarios afectados deben arreglar un bien que es de dominio común, esto no sería acorde a la ley [30(1), 30(2), 9]. La ley establece que es función del administrador cuidar y mantener los bienes comunes, y los costos asociados a estas tareas deben ser cubiertos por todos los copropietarios a través de los gastos comunes. Los usuarios afectados podrían reclamar ante el comité de administración [3(5)], que es el órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea y las obligaciones legales. Si la situación no se resuelve, los copropietarios pueden recurrir a la asamblea de copropietarios para tomar decisiones al respecto. También, dependiendo de la gravedad de la situación y el incumplimiento de las funciones del administrador, se podría interponer una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo.
¿Qué sucede si el condominio no tiene administrador?
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Primer administrador: En un condominio nuevo, el primer administrador es designado por el propietario antes de la ocupación del primer copropietario.
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Designación posterior: Posteriormente, la asamblea de copropietarios es quien designa al administrador.
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Falta de administrador: En caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración. Si no se ha designado un comité de administración (lo que no es necesario si el número de copropietarios es inferior a tres), cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2288 del Código Civil. Esto podría incluir la gestión para la reparación urgente de una bomba de agua.
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Condominios de viviendas sociales sin administrador: En condominios de viviendas sociales que carezcan de administrador, los gobiernos regionales, las municipalidades o los servicios de vivienda y urbanización podrán designar, por una sola vez, una persona que actuará provisionalmente como tal.
¿Qué sucede si el condominio no tiene considerado los gastos de mantenciones anuales o recambio de equipos?
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Obligación de mantención: La ley establece la obligación de mantener los bienes comunes [30(1), 30(2)]. La falta de previsión presupuestaria no exime de esta obligación.
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Gastos imprevistos: Si surge la necesidad de una reparación o recambio no presupuestado, se deberá recurrir al fondo común de reserva si existe. El comité de administración debe autorizar su uso.
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Asamblea extraordinaria: Si el fondo de reserva no es suficiente o no existe, se deberá convocar a una asamblea extraordinaria para acordar los gastos extraordinarios necesarios [22(7)]. Esto podría implicar una cuota extraordinaria a los copropietarios para cubrir los costos de reparación o reemplazo [4(10)].
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Presupuesto futuro: Es crucial que en la elaboración de presupuestos futuros se incluyan las mantenciones periódicas y una provisión para el eventual recambio de equipos para evitar situaciones de falta de fondos ante necesidades importantes. El administrador tiene la obligación de confeccionar un presupuesto estimativo que considere estos gastos. La asamblea ordinaria anual es la oportunidad para revisar la gestión y el presupuesto.
Según la Ley 21442, si un usuario no quiere pagar su cuota de gasto extraordinario, se enfrenta a varias consecuencias, ya que esta cuota forma parte de las obligaciones económicas del condominio a las que todos los copropietarios deben contribuir.
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Mora e intereses: Si el copropietario incurre en mora en el pago de cualquier obligación económica, incluyendo los gastos extraordinarios, la deuda devengará el interés que se disponga en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, en el reglamento tipo, el cual no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.
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Cobro judicial: El cobro de las obligaciones económicas, incluyendo los gastos extraordinarios, se sujetará al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil, y su conocimiento corresponderá al juez de letras respectivo.Esto significa que el condominio, representado por el administrador, puede iniciar una demanda judicial para exigir el pago de la deuda.
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Mérito ejecutivo del aviso de cobro: Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que estén firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes. Esto facilita el inicio del juicio ejecutivo.
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Cobro de deudas devengadas durante el juicio: Una vez deducida la acción ejecutiva, se entenderán comprendidas en la acción iniciada las de igual naturaleza a las reclamadas, que se devengaren durante la tramitación del juicio. Por lo tanto, si se generan nuevas cuotas de gastos comunes o extraordinarios mientras el juicio está en curso, también podrán ser cobradas en el mismo procedimiento.
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Notificación del requerimiento de pago y embargo: En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago al deudor, conjuntamente con la orden de embargo, se hará personalmente o por cédula dejada en el domicilio que hubiere registrado en la administración del condominio o, a falta de éste, en la respectiva unidad que ha generado la demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes. Esto implica que se puede proceder al embargo de bienes del copropietario moroso para asegurar el pago de la deuda.
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Responsabilidad por daños y perjuicios: En caso de que el no cumplimiento oportuno del pago de los gastos extraordinarios disminuya el valor del condominio o origine un riesgo no cubierto por los seguros, el copropietario moroso deberá responder de todo daño o perjuicio que pudiere imputarse a su incumplimiento.
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Suspensión de servicios (con acuerdo del comité): Con acuerdo del comité de administración, se podría suspender el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Aunque esto se refiere a gastos comunes en general, podría interpretarse que incluye cuotas extraordinarias si se consideran parte de las obligaciones económicas regulares. Sin embargo, es importante notar que esta suspensión requiere el acuerdo del comité de administración y no puede aplicarse simultáneamente a más de un servicio. Además, existen excepciones para estados de catástrofe y personas electrodependientes.
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Pérdida de calidad de copropietario hábil: Un copropietario moroso no será considerado hábil para optar a cargos de representación de la comunidad ni para concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten en las asambleas. Sin embargo, la Ley 21508 permite que un copropietario moroso sea considerado hábil si celebra un convenio de pago con el administrador, con acuerdo del comité de administración, y cumple con los términos de dicho convenio y sus otras obligaciones económicas.
En resumen, la reparación de equipos comunes es responsabilidad de la administración del condominio, y los costos deben ser cubiertos por los gastos comunes. El administrador no puede transferir esta responsabilidad a los usuarios afectados. Si no hay administrador, los mecanismos de reemplazo o la acción de los copropietarios para actos urgentes entran en juego. La falta de previsión presupuestaria para mantenimiento y reemplazo de equipos puede llevar a la necesidad de convocar a asambleas extraordinarias y al cobro de cuotas extraordinarias a los copropietarios.
El no pago de una cuota de gasto extraordinario puede acarrear intereses de mora, acciones de cobro judicial, potencial embargo de bienes y la pérdida de la calidad de copropietario hábil. Además, el copropietario podría ser responsable por los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasione al condominio.